5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总三万日元等于多少人民币多少(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于202三万日元等于多少人民币多少2年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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